QUE É O VALOR DE REFERENCIA?
Comecemos polo principio abordando brevemente que é isto do valor de referencia.
O valor de referencia catastral, que entrara en vigor o 1 de xaneiro de 2022, veu a substituír outro concepto, o de valor real, e para servir de base para o cálculo dalgúns impostos. En concreto, o Imposto de Sucesións e Doazóns e o Imposto de Transmisións Patrimoniais, que son os que pagamos cando recibimos algo por herdanza ou cando nos doan algo e cando vendemos algo entre particulares, respectivamente.
Así, a Axencia Tributaria pasou a considerar este novo valor como base impoñíbel; é dicir, como cantidade sobre a que aplicar despois a porcentaxe concreta de cada imposto.
Substituía e segue a substituír, como dicimos, á categoría de valor real, e servía de fundamento para algúns impostos pero, e isto é importante: non para todos. Seguíamos e seguimos tendo outros valores en vigor, coma o “valor catastral”, que serven de base para calcular outros impostos diferentes, coma é o caso da contribución (o Imposto sobre Bens Inmóbeis).
O valor de referencia non servía, nin serve para todo. E isto era, e segue sendo, motivo de confusións á hora de presentar os nosos impostos. Moitas persoas seguen a pensar que o valor catastral e o valor de referencia son o mesmo, cando non é así.
COMO SE CALCULA O VALOR DE REFERENCIA E PARA QUE SE USA?
O valor de referencia é determinado, para cada ano, pola Dirección Xeral do Catastro. É o resultado de considerar o prezo de todas as vendas de terreos, realizadas en Notarías, do ano inmediatamente anterior; aplicándolle despois un factor de minoración. É por isto que o valor de referencia non é exactamente un valor de mercado (aínda que estea preto), e é sempre menor a aquel.
Isto é, precisamente, outro dos elementos que o diferencia do valor catastral. Onde o primeiro é fixado ano a ano, o valor de referencia adoita actualizarse só despois de procedementos de revisión específicos, e non sempre cada ano.
Un mesmo terreo ten: valor catastral, valor de referencia e o valor polo que o vendamos (valor do negocio). E pode ser, de feito é o máis habitual, que non coincida ningún deles cos demais.
Un mesmo terreo ten: valor catastral, valor de referencia e o valor polo que o vendamos
Neste contexto de moitos valores e certa confusión, o valor de referencia cumpre unha certa función tranquilizadora: se temos un inmóbel e o facemos tributar polo valor de referencia, sabemos que a Axencia Tributaria non vai a poñernos problemas. Pero ollo, sempre que o valor do negocio non sexa menor, pois se non é o caso, debemos tributar polo valor do negocio.
Imaxinemos unha herdanza, da cal estamos a liquidar o Imposto de Sucesións. Se temos dúbidas sobre que valor colocar, colocando o de referencia podemos ter esa tranquilidade. Agora ben, se temos un valor catastral e un de referencia e colocamos o primeiro… estamos facendo, probabelmente, unha mala liquidación.
E POR QUE ESTABA EN DÚBIDA A SÚA CONSTITUCIONALIDADE?
Foi o Tribunal Superior de Xustiza de Andalucía quen enviou a súa pregunta ao Tribunal Constitucional, a inicios do ano 2025. Segundo este Tribunal, o valor de referencia podía vulnerar os dereitos das persoas propietarias. O motivo é que se trata dun método de valoración, a ollos do Tribunal andaluz, xeral e abstracto, que podía dar lugar a situacións inxustas ou moi alonxadas do valor real dos bens.
Segundo este Tribunal, o valor de referencia podía vulnerar os dereitos das persoas propietarias
Teñamos en conta que o Catastro non determina o valor de referencia cunha visita ao inmóbel, nin a través do traballo de profesionais periciais no terreo. Tampouco se tomaban en conta as circunstancias concretas e específicas dos bens valorados, senón, como diciamos máis arriba, unha media de terreos “similares” vendidos en anos anteriores.
Se pensamos en vivendas, por exemplo, o valor de referencia calcularíase sobre a media de venda de vivendas na mesma zona. Pero… que sucede se a miña ten peores materiais ou fica en peor estado de conservación? Sería completamente inxusto que me aplicasen o valor medio de vivendas na mesma zona.
Ademais, o valor de referencia supón un desprazamento do esforzo da proba. Antes del, era Facenda a que debía probar que o noso valor declarado era incorrecto; mentres que co valor de referencia somos nós quen debemos probar que ese valor está mal calculado.
E QUE É O QUE DI O CONSTITUCIONAL ENTÓN?
Como diciamos, o TC avala definitivamente o valor de referencia como un método de valoración de inmóbeis acorde á Constitución. E faino ademais por unanimidade. Dinos expresamente que se trata dun sistema “que conta cunha xustificación razonábel e suficiente” e que ademais axuda a un sistema fiscal máis simple, menos aberto a preitos, máis seguro e con maiores ferramentas para loitar contra da fraude fiscal.
Tamén indica o Constitucional que dar o visto bo ao método non implica que non se poida discutir, se o caso concreto o require, o valor de referencia; de tal xeito que, se no momento de pagar algún dos impostos nos que este valor se aplica, temos certeza de que non é xusto, podemos atacalo.
Dinos expresamente que se trata dun sistema “que conta cunha xustificación razonábel e suficiente” e que ademais axuda a un sistema fiscal máis simple, menos aberto a preitos, máis seguro e con maiores ferramentas para loitar contra da fraude fiscal
Con esta sentenza, o TC pon peche a unha cuestión debatida e polémica, e que estaba levando a moitas persoas e despachos da Avogacía a recorrer liquidacións de impostos apoiadas no valor de referencia. Con esta resolución, afiánzase ademais o sistema dobre de valoración-liquidación: para algúns impostos empregaremos un valor (o de referencia; e para outros, outro (o catastral).
Se tes dúbidas sobre cal é o valor catastral ou de referencia dos teus predios, queres reclamar contra calquera deles ou non entendes moi ben como funciona algunha liquidación de impostos que che toque presentar, ficamos ao teu dispor!
Un artigo do avogado Miguel Vieito Villar.
