Valor catastral e “contribución”

Na nosa primeira entrada sobre o catastro explicabamos que era o Catastro Inmobiliario, sinalando a súa diferenza co Rexistro da Propiedade, e porqué o Catastro é especialmente importante para o ámbito rural.

Recordabamos entón que un deses motivos de interese é que o Catastro é a base para o cálculo dalgúns impostos, sendo un deles o IBI (Imposto sobre Bens Inmóbeis) coñecido tamén como “urbana” ou “contribución”. En concreto o valor catastral (o valor sumado do valor catastral do chan máis o valor catastral das construcións) é sobre o que se vai aplicar o imposto. Así, pagamos de urbana unha porcentaxe deste valor catastral, que pode variar en función do Concello no que se atopen as fincas.

Só como exemplo, no Concello de Outeiro de Rei pagarase como IBI o 0,45% do valor catastral no caso de bens inmóbeis urbanos; e o 0,4% no caso de bens inmóbeis rústicos. Porén, en Guitiriz, estas porcentaxes baixan ao 0,4% e 0,3% respectivamente.

Así mesmo, cada Concello pode aprobar as súas bonificacións e exencións ao imposto, con descontos que poden variar enormemente. É dicir, non todos/as pagamos o mesmo IBI, nin temos os mesmos beneficios fiscais, pois isto depende de onde estean sitos os bens.

Seguindo con exemplos da Provincia, o Concello de Barreiros bonifica o 95% da cota (do que toca pagar) para terreos onde se atopen exploracións agrarias; mentres outros,  como Monforte de Lemos, bonifican ás vivendas habituais nas que residan familias numerosas.

Que é entón unha valoración colectiva e que papel pode xogar o Concello nela?

Pois ben, hai varios tipos de procedementos en virtude dos cales estes valores catastrais poden mudar ou, máis ben, actualizarse. Un deles é a valoración colectiva. Trátase dun procedemento de especial interese na nosa provincia, pois afectará proximamente a varios dos seus Municipios e xa ten afectado intensamente a outros.

En termos xerais, estes procedementos de valoración colectiva serven para dar un novo valor aos predios rústicos e urbanos dun Concello. Se afecta a todos os bens, o procedemento chamarase “xeral”; e se afecta só a un polígono, unha zona ou un conxunto de fincas do Municipio, serán “particulares”.

Aínda que tamén pode inicialos de oficio o Catastro, estes procedementos inícianse xeralmente por manifestación do propio Concello, tras detectarse posíbeis diferenzas entre os valores catastrais en vigor e os valores de mercado dese momento.

Estes procedementos adoitan vir precedidos do que se chama “ponencia de valores”, que recolle criterios, módulos de valoración e outros elementos para chegar ao novo valor catastral. Esta ponencia realízase previo informe tamén do Concello de que se trate.

Existen tamén procedementos de actualización de valor que nacen de cambios na cualificación urbanística nos bens: se pasan de rústicos a urbanos, por exemplo, estaremos ante o que se chama un procedemento de valoración simplificado.

Ademais do xa mencionado, o Concello pode amortiguar o posíbel incremento do que nos toque pagar pola nova urbana. A Lei de Facendas Locais permite aos Concellos baixar os tipos impositivos, durante un prazo máximo dos seis anos posteriores a estas novas valoracións. Por exemplo o Concello de Begonte ten un mecanismo de redución na súa Ordenanza do IBI.

Como reacciono a unha valoración colectiva?

Poñámonos en situación: se nos parece moito o que pagamos pola urbana, é pouco probábel que após unha valoración colectiva paguemos menos. É por isto que vemos en ocasións en prensa noticias coa etiqueta “catastrazo”, referíndose a incrementos substanciais do que nos toca pagar polo imposto.

Pero este novo valor non chega (non debería chegar) por sorpresa. En termos xerais, a valoración nova virá precedida, como xa vimos, dunha ponencia de valores. Despois desta, fixaranse os novos valores catastrais, de forma masiva e informatizada. Por último, e aquí está o punto importante, notificarásenos a cada veciño/a o novo valor.

É despois disto que temos un prazo dun mes para presentar recurso a este novo valor catastral. O recurso será de reposición ante o Catastro; ou directamente ante o Tribunal Económico-Administrativo Rexional, se así o decidimos (ou ante o Central, en función do valor do ben).

Porén, a mellor maneira de evitar (tantas) sorpresas é mantermos unha información actualizada sobre a situación catastral dos nosos bens e das súas características. Entre outros puntos, no relativo á cualificación urbanística e aos usos.

Pode suceder que creamos que o noso predio é rústico e levemos unha sorpresa ao ver unha suba de prezo derivada da súa inclusión nun núcleo rural.

Por último, un modo posíbel de ter certa seguridade coas valoracións colectivas é termos incidencia nos nosos Concellos: informarnos de cal é a normativa aplicábel e mesmo solicitar que se incorporen cambios nas Ordenanzas que vaian no sentido da protección dos/as veciños/as. Actuar de xeito preventivo pode supor unha grande diferenza.

Miguel Vieito Villar é un avogado de Outeiro de Rei que, entre outras especialidades, dedícase a levar xestións en Catastro e no Rexistro da Propiedade.